En immobilier, l'offre d'achat est une proposition adressée au propriétaire d'une maison à la suite d'une visite. C'est l'occasion de soumettre vos conditions concernant le prix et les modalités de la vente. Ce document est un engagement officiel auprès du vendeur sous réserve de clauses suspensives. Focus sur les conditions suspensives à inclure dans une offre d'achat immobilier.
Comment faire valoir une clause suspensive dans un compromis de vente ?
Le compromis de vente protège l'acheteur en indiquant des conditions autorisant la réalisation ou l'annulation de la transaction. Grâce à ces clauses, l'acheteur bénéficie d'une protection totale si la banque lui refuse le crédit. S'il a déjà versé une petite avance sur le prix d'acquisition, l'acheteur potentiel peut s'appuyer sur les conditions suspensives. Celles-ci lui permettent de récupérer ses fonds, de manière totale ou partielle, sans devoir payer de pénalité.
Au même titre que l'acheteur, les conditions suspensives protègent le vendeur. En indiquant les circonstances pendant lesquelles il peut revenir sur son engagement, il sera à l'abri des blocages de biens. On parle ici des futurs acquéreurs qui emploient des tactiques peu scrupuleuses pour prolonger le temps de leurs recherches.
Les conditions suspensives, expliquées sur ce site spécialisé, sont classées en deux grandes catégories :
- Les clauses suspensives : Si la clause se réalise, la vente est automatiquement confirmée. On peut citer l'exemple de l'attribution du crédit immobilier.
- Les clauses résolutoires : Inversement aux clauses suspensives, si la clause ne se réalise pas, la vente est confirmée. On peut citer l'exemple du propriétaire qui tente de faire valoir son droit de préemption.
L'obtention d'un crédit immobilier : la seule condition suspensive obligatoire
Une agence immobilière en ligne peut vous aider à inclure différentes clauses suspensives dans la promesse de vente. Mais une seule de ces conditions est obligatoire : l'obtention d'un prêt pour financer le logement. Pour les autres, même si elles sont optionnelles, elles restent très utiles. L'acquisition d'un crédit est la clause suspensive la plus commune, puisque la majorité des acheteurs comptent sur cet emprunt pour devenir propriétaire.
En vue de son importance et son utilité pour le bon déroulement des démarches de la vente, cette clause suspensive est devenue une obligation dans tous les compromis. Cependant, si le futur acheteur ne compte pas obtenir de financement, il est tenu de le mentionner par écrit dans le compromis de vente. Il doit aussi indiquer qu'il renonce officiellement à cette condition suspensive. Pour éviter que cette clause ne soit pas appliquée défectueusement, il faut préciser un certain nombre d'éléments comme la durée du crédit bancaire, le taux d'intérêt, le montant des mensualités, etc.
En dépit de l'état du marché de l'immobilier, cette condition suspensive est doublée d'un délai d'obtention du crédit. En moyenne, cette durée est de 2 mois à cause des délais imposés par les établissements bancaires pour étudier les requêtes.
Si l'acheteur se voit refuser le financement et que la clause suspensive s'applique, il est dans l'obligation de prouver que 3 banques différentes lui ont refusé le crédit. Sachez que s'il n'apporte pas les preuves requises, la clause suspensive ne peut pas s'appliquer.
Les clauses suspensives facultatives
À côté de la clause obligatoire d'obtention du crédit immobilier, il y a des conditions facultatives certes mais très nécessaires. Voici donc les éléments que toute agence immobilière digitale doit faire figurer dans le compris de vente :
La revente du bien
Pour échapper à la nécessité de contracter un prêt relais, l'acheteur doit intégrer dans le compromis de vente une condition suspensive relative à la revente de son logement actuel. Avec l'aide de l'agence immo en ligne qu'il aurait choisi, il va préciser que la transaction ne sera finalisée que lorsque l'ancien logement sera vendu. La condition suspensive doit toutefois être limitée dans le temps. Pour rester valable, elle ne doit pas excéder un délai de 6 mois et doit intégrer un prix de vente minimal. Il faut donc tenir compte des frais d'agence immobilière au moment de fixer le montant.
L'abstraction de servitudes d'urbanisme
Droits immobiliers à part entière, les servitudes ne sont pas liées au propriétaire mais au bien lui-même. Ainsi, en cas de vente, l'acheteur doit être informé des servitudes notamment lorsqu'elles peuvent diminuer la valeur du bien. En cas d'hésitation, il est conseillé d'intégrer une condition suspensive autour du droit de passage sur terrain.
L'absence de préemption
Certains jouissent d'une priorité fort avantageuse sur l'achat d'un bien immobilier. Cet avantage est donné à des personnes physiques et morales comme la SAFER par exemple. Le locataire du logement a la possibilité de l'acheter en lieu et place du sujet qui a effectué l'offre. Ainsi, il faut s'assurer, dès le début, que le droit de préemption ne sera pas jamais appliqué comme clause suspensive.
L'absence d'hypothèque
Avec cette clause suspensive, l'acheteur a la garantie qu'aucune hypothèque ne sera faite sur le bien immobilier en question. Pour gagner du temps, il faut s'assurer que la situation hypothécaire du bien est conforme aux règles. De cette manière, vous avez la garantie que la transaction a toutes ses chances de se dérouler dans des conditions optimales.
L'acquisition d'une autorisation
Très souvent, les acheteurs choisissent d'investir dans un bien immobilier avec l'idée d'y apporter quelques modifications. Parmi les conditions suspensives, il y a donc l'obtention d'une autorisation comme un permis de construire par exemple. Certains cherche à obtenir une autorisation pour transformer un logement en local commercial. Pour utiliser un appartement comme bureau pour exercer une profession libérale, le propriétaire doit dérocher un accord officiel de la part de la mairie ou du responsable de la copropriété. L'obtention du consentement constitue une clause suspensive du compromis de vente.