Lors de l'achat d'un bien immobilier, il n'y a pas moyen de contourner le notaire. Car sans l'authentification notariale du contrat d'achat, il n'y a pas d'inscription au registre foncier. Un aperçu du fonctionnement de la nomination d'un notaire et du montant des frais de notaire et de registre foncier.
Toutes les transactions juridiques qui sont notariées par un notaire sont des preuves fiables devant un tribunal.
Une visite chez le notaire peut être nécessaire pour diverses raisons. L'une des plus courantes est le changement de propriétaire. Cela ne serait pas possible sans l'intervention d'un notaire. Les frais de notaire et d'inscription au registre foncier constituent une partie importante des frais accessoires d'achat, qu'il faut absolument avoir à l'esprit avant de signer le contrat.
Les notaires : des conseillers impartiaux et une protection juridique
Les notaires sont des avocats spécialement qualifiés et dotés d'une grande expérience, nommés par le ministère de la justice concerné. Des normes strictes s'appliquent au processus de sélection : toute personne qui souhaite devenir notaire doit suivre une formation de plusieurs années. En outre, une condition préalable est que l'avocat doit être qualifié pour la fonction de juge, c'est-à-dire avoir réussi le premier et le deuxième examen de droit de l'État.
En tant que titulaire indépendant d'une fonction publique, le notaire doit protéger les parties inexpérimentées, en particulier contre la discrimination juridique. "Pour un grand nombre de transactions juridiques, l'authentification par un notaire est une obligation légale", explique le porte-parole de presse de la Chambre fédérale des notaires. "C'est toujours le cas lorsque le législateur estime que l'assistance du notaire est nécessaire en raison des conséquences personnelles et économiques importantes pour les parties concernées". Par exemple, lorsqu'il s'agit d'acheter une maison très chère, une erreur peut ruiner financièrement l'acheteur ou le vendeur. Le notaire tente d'empêcher cela en donnant un conseil juridique détaillé et impartial, dans lequel il n'est ni du côté du vendeur ni de celui de l'acheteur.
En plus de fournir des conseils, le travail des notaires présente un autre avantage majeur : ce qu'ils certifient est une preuve solide devant un tribunal. Si, par exemple, un litige survient entre l'acheteur et le vendeur après l'achat d'un bien immobilier, tout ce qui a été notarié dans le contrat d'achat est également juridiquement contraignant et le litige est rapidement résolu. C'est pourquoi le notaire est également appelé "juge de la conjoncture", parce qu'il rend généralement inutile le recours au tribunal.
Les deux formes de notariat
Il existe deux formes différentes de notariat : les notaires professionnels à plein temps et les notaires avocats. Toutefois, leurs activités et leurs fonctions ne diffèrent pas ; ils ont les mêmes responsabilités en matière de notariat et sont soumis aux mêmes devoirs officiels. Dans certaines régions, les notaires continuent à exercer leur profession parallèlement à leur autre profession, celle d'avocat. Afin d'éviter un conflit d'intérêts dans ces cas, l'avocat notaire devant représenter les intérêts unilatéraux de son client en sa qualité d'avocat, mais représenter impartialement les intérêts des deux parties en sa qualité de notaire, il existe une interdiction légale d'intervention : l'avocat notaire ne peut agir deux fois dans une même affaire. Toute violation peut entraîner la révocation définitive.
Achat de biens immobiliers, contrat de mariage, testament : pour lesquels un notaire est nécessaire
Les notaires sont nécessaires dans de nombreux domaines. En matière familiale, ils notarient les adoptions, concluent les contrats de mariage et de divorce, s'occupent des testaments et de la répartition des biens. Les notaires sont également des points de contact importants et parfois inévitables pour la création de sociétés et l'inscription au registre du commerce.
Les notaires sont tout aussi importants dans le secteur de l'immobilier. Qu'il s'agisse d'un achat ou d'une donation, sans acte notarié, rien n'est donc juridiquement contraignant. "L'achat ou la vente d'un bien immobilier met toutes les autres transactions dans son importance financière dans l'ombre pour la plupart des parties concernées", déclare un candidat notaire. "Afin que l'acheteur et le vendeur soient correctement conseillés et informés des risques existants dans une transaction aussi importante, l'intervention d'un notaire est légalement requise". L'établissement d'un droit de préemption d'achat, d'un usufruit ou d'autres servitudes en rapport avec une propriété est également traité par un notaire.
Il est important qu'un notaire ne puisse pas rejeter une personne qui cherche à obtenir justice sans raison valable. Il doit être à la disposition de tous dans le cadre de sa mission et de sa fonction publiques.
Les devoirs d'un notaire
Le champ d'application des devoirs d'un notaire est vaste. Outre des connaissances juridiques approfondies, une bonne compréhension des personnes qui demandent des conseils est une caractéristique importante d'un bon notaire. Cela inclut également le fait qu'il est obligé de maintenir la confidentialité. Le notaire ne peut transmettre des informations à certains tiers qu'avec le consentement de toutes les parties concernées. Cette obligation de secret n'expire pas non plus, si jamais il cesse de travailler comme notaire. Cela permet à ceux qui demandent des conseils de parler ouvertement, ce qui est également nécessaire, car l'une des principales tâches du notaire est de sonder la volonté des personnes concernées et de parvenir à un résultat qui correspond à leur véritable volonté, sans erreur, sans doute et juridiquement impeccable.
Lors de l'achat d'un bien immobilier, le notaire assume également les tâches suivantes, il :
- Conseille les acheteurs et les vendeurs en toute légalité et impartialité
- Certifie le contrat de vente
- Clarifie les conséquences juridiques de la conclusion d'un contrat
- Surveille les paiements, si nécessaire en les traitant via un compte séquestre notarié
- Organise le transfert de propriété dans le registre foncier
- Effectue toute tâche supplémentaire liée à l'achat de biens immobiliers, par exemple, l'enregistrement d'un droit de premier refus in rem
Qui nomme le notaire ? La question de savoir qui nomme le notaire est du ressort des parties concernées. Comme l'acheteur paie généralement les frais de notaire, dans la pratique, la décision lui est généralement laissée. Souvent, le courtier recommande un notaire et s'occupe de tout le reste à l'avance, de sorte que l'acheteur et le vendeur n'ont qu'à se rendre chez le notaire pour signer.
Avec le notaire en 8 étapes vers la propriété
Le notaire assume seul de nombreuses tâches. Ce n'est que pour la signature du contrat d'achat que l'acheteur et le vendeur doivent être réellement présents.
En principe, le notaire supervise l'ensemble du processus de vente. Ce faisant, il est tenu de veiller à ce que la vente soit effectuée correctement et que le changement de propriétaire se déroule sans problème. Pour qu'un bien soit finalement transféré du vendeur à l'acheteur, le notaire effectue les huit étapes suivantes :
Étape 1 : rédaction d'un projet de contrat
Le notaire doit d'abord recueillir toutes les données importantes pour le contrat d'achat, y compris les données personnelles du vendeur et de l'acheteur ainsi que les données sur le bien, le prix d'achat convenu, les établissements de crédit concernés et la date prévue de la vente. Le projet de contrat doit contenir les points suivants :
- Objet de l'achat : description exacte du bien, par exemple au moyen d'un plan de développement, et, le cas échéant, description de l'inventaire qui est également vendu.
- Prix d'achat : le montant exact du bien et de ses éventuels accessoires.
- Règlement selon lequel le paiement du prix d'achat ne doit être effectué que lorsque tous les risques ont été éliminés : Il faut notamment préciser qu'aucun droit de premier refus n'existe ou n'est exercé et que l'avis de transfert a été donné.
- Remise des clés : la date de remise des clés de la propriété est généralement fixée immédiatement après le paiement du prix d'achat. Il est conseillé d'établir un protocole de remise de maison.
- Possibilités de charge pour le financement : avec une procuration de financement, l'acheteur est mis en mesure d'assurer le financement avant même le transfert de propriété. La procuration de financement est un document qui prouve que le prix d'achat est disponible et sera transféré au vendeur contre l'inscription de la charge foncière au registre foncier.
- Responsabilité pour les défauts matériels : dans le cas des biens immobiliers d'occasion, une exclusion des défauts matériels est généralement incluse dans le contrat d'achat, en vertu de laquelle le vendeur n'est plus responsable, après la conclusion du contrat, des dommages qui étaient déjà présents au moment de l'inspection mais qui ne sont découverts que plus tard. En sont toutefois exclus les caractéristiques garanties et les défauts malicieusement dissimulés.
Étape 2 : faire examiner le projet de contrat
Une fois que le projet de contrat a été rédigé par le notaire, il est envoyé aux parties contractantes pour examen. Si les deux parties sont d'accord sur tous les points, une date est fixée pour l'acte notarié. Toutefois, dans le cas d'un contrat entre un entrepreneur et un consommateur, ce dernier doit disposer d'au moins deux semaines pour étudier le projet. En principe, aucune authentification notariale ne peut être effectuée avant cette date.
Étape 3 : notarisation du contrat
L'acheteur et le vendeur doivent signer le contrat d'achat avant la date fixée. Le notaire certifie ce processus et rend ainsi la vente juridiquement contraignante.
Étape 4 : lancer un avis de transport
Après la signature du contrat, le notaire veille à ce que l'avis de transfert soit inscrit au registre foncier. Cela garantit que le vendeur ne peut pas vendre ou grever la propriété d'une autre manière et que l'acheteur est effectivement enregistré comme nouveau propriétaire après le paiement du prix d'achat.
Étape 5 : vérifier l'existence d'un droit de premier refus - obtenir une dispense de premier refus
L'étape suivante consiste pour le notaire à préciser s'il existe un droit de préemption. Si tel est le cas, une déclaration de renonciation de la partie ayant droit à la préemption, par exemple la municipalité, qui dispose souvent d'un droit de préemption légal, est requise avant l'inscription au registre foncier. Si la partie ayant un droit de préemption veut exercer son droit, le contrat d'achat perd sa validité et le premier acheteur subit la perte. L'achat doit alors être effectué dans les mêmes conditions que celles convenues avec la personne bénéficiant du droit de préemption dans le premier contrat d'achat.
Étape 6 : déclaration au bureau des impôts
Une fois le contrat d'achat conclu et signé, le notaire fait un rapport au bureau des impôts compétent sous la forme d'un avis de vente. Sur cette base, le bureau des impôts peut alors calculer le droit de mutation foncière et le réclamer à l'acquéreur. Une fois qu'il a payé, le notaire reçoit de l'autorité un certificat dit d'apurement, nécessaire au transfert de propriété dans le registre foncier.
Étape 7 : suivi du paiement du prix d'achat
Ce n'est que lorsque toutes les conditions préalables à une acquisition sûre de la propriété par l'acquéreur sont remplies que le notaire public notifie à l'acquéreur, dans la notification dite d'échéance, que le prix d'achat est dû et doit être payé.
Étape 8 : inscription au registre foncier
Ce n'est que lorsque l'acquéreur a transféré le prix d'achat et a également payé les droits de mutation que le notaire peut contacter le bureau du cadastre. Il peut y enregistrer le nouveau propriétaire et faire supprimer l'avis de transfert qui n'est plus nécessaire. Cela conclut finalement le processus de vente.
Expiration d'une nomination de notaire
Lors de la consultation du notaire, toutes les questions en suspens sont clarifiées et le contrat d'achat est finalement signé.
Lors de l'achat d'un bien immobilier, l'acheteur et le vendeur prennent tous deux des risques financiers. Par conséquent, beaucoup ont peur d'aller chez le notaire. Cependant, il n'y a aucune raison d'être nerveux. Après tout, le notaire est là pour s'assurer que l'acheteur et le vendeur sont tous deux légalement hors de danger. Avec un peu de préparation, tout se passe bien lors du rendez-vous chez le notaire.
En principe, toutes les parties concernées doivent être présentes lors de la nomination du notaire. Toutefois, le vendeur et l'acheteur peuvent tous deux être représentés. Ce représentant doit être muni d'une procuration correspondante, qui a été préalablement certifiée publiquement par un notaire. "Dans le cas des consommateurs, cependant, la loi stipule qu'ils ne peuvent en principe être représentés que par une personne de confiance, par exemple un membre de la famille", explique un expert juridique. En général, il est cependant toujours conseillé d'être présent au rendez-vous. Après tout, des questions pourraient encore se poser qui doivent être clarifiées.
Que faire si le représentant ne dispose pas d'une procuration notariée ? Si le représentant ne dispose pas d'une procuration suffisante, il peut signer le contrat d'achat. Toutefois, le contrat est alors provisoirement invalide. Elle ne devient effective que si l'acheteur approuve la transaction devant un notaire.
Au début de la visite chez le notaire, celui-ci vérifie les cartes d'identité de l'acheteur et du vendeur, ou de leurs représentants. Il n'est plus nécessaire d'avoir d'autres documents à ce jour. Après le contrôle de la carte d'identité, les dernières demandes de changement peuvent être discutées et, si nécessaire, intégrées au contrat d'achat. Toutefois, il est préférable de faire connaître ces souhaits à l'avance afin que la nomination du notaire ne soit pas inutilement prolongée.
En outre, le notaire donne aux deux parties la possibilité de poser des questions ouvertes. Pour les acheteurs inexpérimentés, les nombreuses clauses du contrat de vente peuvent être un mystère. Toutefois, avant de signer quoi que ce soit, il faut que toutes les parties sachent clairement ce qui est signé.
Une fois toutes les questions clarifiées, le notaire lit le contrat à haute voix. Si des questions surgissent au cours du processus, l'acheteur et le vendeur peuvent tous deux interrompre le notaire au moment opportun. Ensuite, le contrat d'achat est signé par le notaire, le vendeur et l'acheteur. Cela met officiellement fin à la nomination. Le notaire s'occupe ensuite à nouveau seul du contrat d'achat, c'est-à-dire de l'enregistrement de l'avis de transfert, de la notification au bureau des impôts et de tout le reste.
Au total, un rendez-vous chez le notaire prend environ une heure. Toutefois, cela dépend beaucoup de la question de savoir s'il y a encore des demandes de changement et si de nombreuses questions doivent être clarifiées.
Quels sont les frais de notaire ?
Le montant des frais de notaire n'est pas négociable. Il est basé sur un tableau fixe de la loi sur les frais de justice et de notaire.
"Le montant des frais de notaire dépend des frais encourus, du taux d'honoraires correspondant et de la valeur commerciale", explique un futur notaire. Les honoraires pour les différentes activités d'un notaire sont légalement définis dans la loi sur les frais de justice et de notaire (GNotKG). Les prix ne sont pas négociables. La GNotKG contient un tableau qui indique les frais de notaire par rapport au prix d'achat respectif. Les frais du registre foncier sont étroitement liés aux frais de notaire. Toutefois, ils doivent toujours être considérés séparément. Le notaire et le cadastre calculent leurs honoraires en fonction du montant du prix d'achat de l'immeuble. En règle générale, les acheteurs doivent calculer environ 0,8 à 1,5 % du prix d'achat pour le notaire et le registre foncier, 0,5 à 1,0 % étant facturé au notaire et 0,3 à 0,5 % pour l'inscription au registre foncier.
Outre les frais de notaire pour le contrat d'achat et les éventuelles charges foncières pour le financement, les frais suivants sont également encourus en fonction de l'étendue des services :
- La réalisation et le suivi de l'annulation des charges foncières du vendeur, est généralement assumée par le vendeur
- Obtention et vérification de la renonciation à la préemption et, en particulier dans le cas de droits de construction héréditaires, de la déclaration de consentement qui est habituellement requise
- Contrôle du paiement du prix d'achat et du transfert de propriété
- Au bureau du registre foncier, outre les frais de transfert de propriété, il faut également payer des frais d'enregistrement et d'annulation de l'avis de transfert.
Si le notaire prend en charge d'autres services, par exemple, si le prix d'achat est payé via le compte séquestre d'un notaire public, d'autres frais peuvent être encourus. Toutefois, la consultation et la préparation du projet de contrat sont toujours incluses dans les honoraires du notaire, quels que soient la difficulté, l'effort ou le nombre de réunions.
Exemple de calcul
Un terrain comprenant une maison unifamiliale sera acheté pour 450 000 euros. La taxe foncière est de 300 000 euros. Les coûts suivants doivent être pris en compte :
- Frais de notaire : authentification du contrat d'achat : 1770 Euro
- Frais d'exécution : 50 Euro
- Frais de soutien : 442,50 Euro
- Authentification Frais de terrain : 635 Euro
- Dépenses : environ 30 Euro
Ensemble, ils s'élèvent à 2927,50 euros, plus 19 % de taxe sur la valeur ajoutée. Au total, les frais de notaire s'élèvent à 3 483,73 euros, soit environ 0,77 % du prix d'achat.
- Frais de registre foncier : enregistrement de l'avis de transfert de propriété : 442,50 euros
- Enregistrement de la charge foncière : 635 euros
- Enregistrement du propriétaire : 885 euros
- Suppression de l'avis de transfert de propriété : 25 euros
Au total, cela fait 1987,50 euros, soit environ 0,44 % du prix d'achat.
Ainsi, pour l'achat d'un bien immobilier, un total de 5471,23 euros de frais de notaire et de registre foncier sont dus. Cela correspond à environ 1,2 % du prix d'achat. La facture est un cas typique, mais en fin de compte, les coûts dépendent toujours des circonstances de chaque cas.
Que faire si les frais de notaire ont été mal calculés ? Même si la situation juridique est claire, il peut arriver que les frais de notaire soient mal calculés. Dans ce cas, le débiteur des frais, c'est-à-dire l'acheteur, peut se plaindre du calcul des frais auprès du notaire et, en outre, le faire vérifier par un tribunal. Le tribunal régional respectif en est responsable. Il peut présenter la demande de vérification de la comptabilité analytique par écrit ou la présenter oralement au tribunal régional.
Qui prend en charge les frais de notaire ?
L'acheteur et le vendeur sont tous deux responsables devant le notaire du paiement de tous les frais de notaire. En règle générale, il est toutefois convenu que l'acheteur d'un bien immobilier doit supporter la majeure partie des frais de notaire. Toutefois, les frais d'annulation de la charge foncière sont généralement supportés par le vendeur. En principe, les notaires fournissent des informations sur les frais engagés pour le conseil juridique avant la conclusion de la transaction, dans ce cas le contrat d'achat. Si ce n'est pas le cas, les parties ne doivent pas avoir peur de l'exiger, non pas qu'en fin de compte, il faille payer plus que ce qui a été calculé.
Particularité pour les propriétaires d'immeubles : les frais de notaire peuvent être économisés ?
En général, il existe des directives fixes sur le montant des honoraires d'un notaire pour son travail. Il n'y a pas de base de négociation. Et pourtant, il est possible d'économiser les frais de notaire : la condition préalable est que l'acheteur acquière un terrain non aménagé, séparément d'un contrat de construction. Dans ce cas, seul le contrat d'achat du terrain est pris en compte, les projets de construction ultérieurs pouvant être réalisés sans notaire. Mais attention : bien que la scission en deux contrats différents puisse permettre d'économiser des frais de notaire, il est douteux que cela soit finalement rentable. En effet, le constructeur-propriétaire perd la protection de l'enregistrement notarié et le conseil juridique étendu fourni par le notaire. Cela peut entraîner des conséquences économiques et juridiques, notamment pour les propriétaires de bâtiments inexpérimentés.
Si vous voulez essayer d'économiser des frais de notaire, vous devriez donc demander conseil à une association de propriétaires comme maison et terrain ou à un avocat spécialisé.
Conclusion : garder à l'esprit les frais de notaire dès le début
Afin de ne pas être surpris par le montant final des frais de notaire, les acheteurs de biens immobiliers, en particulier, devraient les inclure dans le calcul dès le début. En fin de compte, la nomination du notaire est la dernière étape importante dans l'achat d'un bien immobilier.